Comprar una vivienda requiere bastante más dinero que el que aparece en el anuncio. Si necesitas una hipoteca, tendrás que aportar la parte del precio que el banco no financie y contar con los impuestos y gastos asociados a la compraventa. Además, es recomendable conservar una reserva de ahorro para afrontar imprevistos después de la firma.
Por eso, antes de empezar a buscar casa, conviene calcular tres cantidades: cuánto dinero necesitas para completar la compra, cuánto puedes pagar cada mes y qué ahorro te quedará una vez seas propietario.
En esta guía encontrarás un método para hacer esos cálculos, un ejemplo con una vivienda de 200.000 euros y los gastos que deberías revisar antes de comprometerte.
1. El precio de la vivienda no es el dinero total que necesitas
Imagina que encuentras una vivienda por 200.000 euros. Si el banco te concede una hipoteca que cubre el 80 % del precio, necesitarías aportar inicialmente los 40.000 euros restantes.
Sin embargo, esos 40.000 euros no incluyen necesariamente todos los costes de la operación.
Para calcular el ahorro necesario, utiliza esta fórmula:
Ahorro necesario = parte del precio no financiada + impuestos + gastos de compraventa + gastos que correspondan al comprador por la financiación + reserva para imprevistos.
Cada partida depende de las características de la vivienda, de la comunidad autónoma y de las condiciones de la hipoteca. Por eso, es mejor calcularlas por separado en lugar de aplicar un porcentaje genérico a todas las compras.
2. ¿Qué porcentaje de la vivienda suele financiar el banco?
Como referencia orientativa, las entidades financieras suelen conceder hipotecas de hasta alrededor del 80 % del valor de tasación para la compra de una vivienda habitual. No es una garantía de financiación ni una regla idéntica para todas las operaciones.
El banco estudia, entre otros factores, los ingresos del solicitante, sus deudas, la estabilidad económica y las características del inmueble.
También importa la diferencia entre el precio de compra y el valor de tasación. Si compras una vivienda por 200.000 euros, pero la tasación es de 190.000 euros, una financiación del 80 % sobre esta última cantidad equivaldría a 152.000 euros. En ese supuesto, tendrías que aportar 48.000 euros para cubrir el precio, en lugar de 40.000.
El ejemplo es ilustrativo: cada entidad establece sus criterios y puede ofrecer una financiación distinta.
Consejo: no firmes una operación contando con que el banco te prestará una cantidad concreta hasta que tengas información suficiente sobre la financiación que puede concederte.
3. Impuestos por comprar una vivienda nueva o de segunda mano
Los impuestos son una de las partidas que más pueden modificar el ahorro necesario.
En términos generales, la compra de una vivienda nueva al promotor está sujeta al IVA y, habitualmente, al impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), según las reglas aplicables. La compra de una vivienda usada suele tributar por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP).
Los tipos aplicables y las posibles bonificaciones dependen de la normativa vigente y, en buena medida, de la comunidad autónoma. También pueden influir circunstancias personales, como la edad, la discapacidad o la compra de una vivienda habitual cuando se cumplen los requisitos de un beneficio fiscal.
Por tanto, antes de calcular tu presupuesto definitivo, comprueba qué impuestos se aplican a la vivienda concreta.
No des por hecho que una cifra válida en una comunidad autónoma también lo será en otra. Si compras en Andalucía, consulta la información tributaria de la Junta de Andalucía; si compras en otro territorio, revisa la normativa correspondiente.
4. Otros gastos de la compraventa
Además de los impuestos, pueden existir gastos relacionados con la documentación y la inscripción de la adquisición.
Conviene distinguir entre los gastos de la compraventa y los de formalización de la hipoteca, porque no son exactamente lo mismo.
Según las características de la operación, debes comprobar si tendrás que asumir costes relacionados con:
- La escritura de compraventa y los servicios notariales que correspondan.
- La inscripción de la adquisición en el Registro de la Propiedad.
- La gestoría, si contratas sus servicios.
- La documentación o los trámites adicionales que sean necesarios en tu caso.
El reparto concreto depende de la operación y de la normativa aplicable. Antes de firmar, solicita un desglose por escrito para saber qué conceptos te corresponden y cuáles no.
5. ¿Qué gastos de la hipoteca paga el comprador?
El reparto de determinados gastos de formalización de las hipotecas está regulado por la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario.
En las operaciones sujetas a esta normativa, el prestatario asume, con carácter general, el coste de la tasación. La entidad prestamista asume los gastos de gestoría, los aranceles notariales de la escritura del préstamo hipotecario, los gastos de inscripción de esa escritura en el Registro de la Propiedad y los impuestos que le correspondan por la formalización del préstamo, conforme a la legislación aplicable.
Esto no significa que el banco pague todos los gastos de comprar la vivienda: los impuestos y costes de la compraventa deben calcularse por separado.
También debes revisar si la oferta incluye una comisión de apertura u otra comisión aplicable. No todas las hipotecas tienen las mismas condiciones.
Antes de aceptar una oferta, pide al banco que te explique qué costes pagarás tú, cuáles asumirá la entidad y qué gastos están incluidos en las condiciones económicas del préstamo.
6. La tasación: un coste que debes prever
La tasación sirve para determinar el valor del inmueble como garantía de la hipoteca. Normalmente, el comprador asume su coste cuando solicita financiación.
La tasación puede afectar a la cantidad que el banco esté dispuesto a prestar. Por eso, es importante no confundir el precio acordado con el valor que se utilizará para calcular la financiación.
Además, cuando se cumplen los requisitos legales, la entidad debe aceptar una tasación aportada por el cliente si está realizada por una sociedad o profesional homologado y no ha caducado.
Antes de contratarla, pregunta al banco por los requisitos que debe cumplir y comprueba si puedes aprovechar una tasación válida que ya tengas.
7. Ejemplo práctico: una vivienda de 200.000 euros
Veamos cómo organizar las cifras de una compra hipotética.
Supongamos que el precio es de 200.000 euros y que el banco concede una hipoteca de 160.000 euros.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de la vivienda | 200.000 € |
| Hipoteca hipotética | 160.000 € |
| Parte del precio que aportas | 40.000 € |
| Impuestos de compraventa | Por calcular |
| Otros gastos de compraventa | Por calcular |
| Tasación y otros costes aplicables de la hipoteca | Por calcular |
| Reserva para imprevistos después de la compra | Por decidir |
En este ejemplo, los 40.000 euros son únicamente la parte del precio que no cubre la hipoteca. Todavía necesitas calcular los impuestos y los demás gastos.
No sería correcto dar una cifra total exacta sin conocer, como mínimo, si la vivienda es nueva o usada, dónde se encuentra y qué condiciones tiene la operación.
Para obtener un presupuesto realista, pide una estimación de los impuestos, solicita el desglose de los gastos de compraventa y revisa la oferta hipotecaria.
8. Cómo calcular cuánto dinero deberías tener ahorrado
Una forma práctica de organizar tus cuentas consiste en crear una tabla con todas las partidas de la compra.
| Partida | Qué debes calcular |
|---|---|
| Entrada | Precio de compra menos financiación confirmada |
| Impuestos | Los aplicables a la vivienda y al comprador |
| Compraventa | Notaría, registro, gestoría u otros costes que correspondan |
| Hipoteca | Tasación y posibles comisiones u otros costes a tu cargo |
| Puesta en marcha | Mudanza, muebles, electrodomésticos y reparaciones previstas |
| Fondo de emergencia | Dinero que conservarás para imprevistos |
Suma las primeras cinco partidas para estimar el dinero que necesitarás para completar la operación y preparar la vivienda. El fondo de emergencia debe añadirse a esa cantidad, no utilizarse para cubrir un presupuesto de compra que ya sabes que no puedes asumir.
No existe una cantidad universal para ese colchón. Dependerá de tus gastos habituales, la estabilidad de tus ingresos, las personas a tu cargo y el estado del inmueble. Lo importante es que no te quedes sin liquidez al convertirte en propietario.
9. No utilices todos tus ahorros para comprar
Uno de los errores más habituales es destinar todo el dinero disponible a la entrada y a los gastos de la compraventa.
Aunque consigas completar la operación, puedes encontrarte después con una avería, una reparación urgente, un electrodoméstico que debes sustituir o un gasto extraordinario de la comunidad.
Para reducir ese riesgo, calcula cuánto dinero necesitarás para vivir durante los primeros meses y qué reserva quieres conservar para imprevistos.
También conviene distinguir entre los gastos necesarios y los que puedes aplazar. Una reparación urgente o un problema que afecte a la seguridad no es lo mismo que renovar los muebles por motivos estéticos.
Si para comprar tienes que agotar todos tus ahorros o recurrir inmediatamente a otro préstamo, merece la pena revisar las cifras antes de comprometerte.
10. Calcula si puedes pagar la hipoteca cada mes
El ahorro inicial no es el único criterio para decidir si puedes comprar una vivienda. También debes comprobar que la cuota hipotecaria encaja en tu presupuesto mensual.
Empieza por tus ingresos netos habituales. Después, resta tus gastos esenciales, las cuotas de otras deudas y los gastos estimados de la vivienda.
Como orientación general, algunas personas utilizan un límite aproximado del 30 % al 35 % de sus ingresos netos para valorar el peso de las deudas, pero no es una garantía de que una hipoteca sea asumible. La cifra adecuada depende de los ingresos, el resto de obligaciones y el coste de vida de cada hogar.
Recuerda incluir gastos como:
- Comunidad de propietarios.
- Seguro de hogar y otros seguros que decidas contratar o que resulten exigibles por las condiciones aplicables.
- Impuestos y tasas relacionados con la vivienda.
- Suministros.
- Mantenimiento y reparaciones.
- Otras deudas y gastos familiares.
Haz también una prueba de resistencia: ¿seguirías pudiendo pagar si tus ingresos disminuyeran, aumentaran otros gastos o subiera la cuota de una hipoteca a tipo variable?
Si las cuentas quedan demasiado ajustadas, quizá sea más prudente buscar una vivienda más económica, reducir deudas o seguir ahorrando.
11. No olvides los gastos iniciales de la vivienda
Una vez firmada la compra, es posible que necesites dinero para mudarte y adaptar el inmueble.
Entre los gastos iniciales pueden estar la pintura, pequeños arreglos, iluminación, muebles, electrodomésticos, cambios de cerraduras o contratación de servicios.
No todos son imprescindibles desde el primer día. Haz una lista, separa lo urgente de lo que puede esperar y establece un límite para evitar que los gastos se acumulen sin control.
Si la vivienda necesita una reforma importante, solicita presupuestos antes de comprar y comprueba si el coste cambia la viabilidad de la operación.
12. Compara hipotecas por su coste total
Cuando conozcas el ahorro disponible y el precio máximo que puedes asumir, compara varias ofertas hipotecarias.
No te fijes únicamente en el tipo de interés anunciado. Revisa también:
- La TAE y los costes que incorpora.
- El plazo de amortización.
- Las comisiones aplicables.
- Si el tipo es fijo, variable o mixto.
- Los productos vinculados o bonificaciones y su coste.
- Las condiciones para amortizar anticipadamente.
- La cuota mensual y el importe total que pagarías durante el préstamo.
Una cuota más baja no siempre significa que la hipoteca sea más barata: puede deberse a un plazo más largo y, por tanto, a un mayor coste total de intereses.
Antes de firmar, lee la documentación precontractual y utiliza el plazo disponible para resolver las dudas con el banco y, si lo necesitas, con un profesional independiente.
13. ¿Es mejor esperar antes de comprar?
No siempre es necesario comprar en cuanto se dispone de la entrada. Si todavía no puedes cubrir los gastos o conservar un colchón suficiente, seguir ahorrando puede ayudarte a afrontar la operación con más tranquilidad.
Durante ese tiempo puedes reducir otras deudas, aumentar tus ahorros, comparar ofertas hipotecarias o revisar qué precio de vivienda encaja realmente en tus ingresos.
También es importante no tomar la decisión únicamente por el temor a que los precios cambien. Nadie puede garantizar cómo evolucionará el mercado. La compra debería tener sentido con tus circunstancias y con las cifras actuales, no depender de una previsión segura sobre el futuro.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito tener ahorrado para comprar una vivienda?
Depende del precio, la financiación que te concedan, los impuestos aplicables, los gastos de compraventa y el dinero que quieras conservar después de la operación. La entrada es solo una parte del presupuesto.
¿El banco financia siempre el 80 % del precio?
No. El porcentaje depende de la política de la entidad, del valor de tasación, de la solvencia del comprador y de las características de la operación. El 80 % es una referencia habitual, no una promesa de financiación.
¿Qué ocurre si la tasación es inferior al precio acordado?
Podrías recibir una oferta de financiación inferior a la que esperabas y necesitar más ahorro para completar la compra. Antes de comprometerte, confirma con el banco cómo calcularía el importe del préstamo.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?
En las hipotecas sujetas a la Ley 5/2019, la entidad asume, con carácter general, determinados gastos de formalización del préstamo, como la gestoría, la escritura notarial del préstamo, su inscripción registral y los impuestos que legalmente le correspondan. El prestatario suele asumir la tasación. Esto no elimina los impuestos y gastos propios de la compraventa.
¿Debo quedarme sin ahorros para comprar una casa?
No es recomendable planificar una compra que te deje sin liquidez. Una reserva te permite afrontar reparaciones, gastos imprevistos y posibles cambios en tus ingresos sin depender inmediatamente de nuevos préstamos.
Conclusión: calcula el coste completo antes de hacer una oferta
Para saber cuánto dinero necesitas realmente para comprar una vivienda, no basta con calcular la entrada. Debes sumar los impuestos, los gastos de compraventa, los costes de financiación que te correspondan y los posibles gastos iniciales.
Después, comprueba que puedes pagar la hipoteca y los demás costes mensuales sin dejar tu presupuesto al límite.
La decisión será más sólida si llegas a la firma con tres cifras claras: el dinero necesario para completar la compra, el coste mensual de mantener la vivienda y el ahorro que conservarás después.
La mejor compra no es necesariamente la que puedes cerrar hoy, sino la que puedes mantener sin comprometer tu estabilidad financiera.
Fuentes oficiales para ampliar información
- Banco de España: Portal del Cliente Bancario.
- BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
- Agencia Tributaria: Información tributaria.
- Junta de Andalucía: Agencia Tributaria de Andalucía.
Los impuestos y los costes concretos pueden variar según la vivienda, la comunidad autónoma y las condiciones de la operación. Comprueba la normativa vigente antes de cerrar tu presupuesto.
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